Верховный суд защитил права прежних собственников на проданную без их согласия квартиру

Покупатели жилья рискуют остаться без недвижимости даже с официальной записью в Росреестре и оформленной ипотекой. Верховный суд России указал: если недвижимость выбыла из владения прежних собственников против их воли, закон может защитить их интересы, а не нового владельца. Об опасном прецеденте рассказал юрист Игорь Барыкин.

Поводом для громкого разбирательства стал спор в Московской области, связанный с продажей жилья без согласия одного из супругов и несовершеннолетних детей. Новый хозяин заложил квадратные метры банку, но прекратил выплаты по кредиту, после чего финансовая организация попыталась обратить взыскание на имущество. Три судебные инстанции поддержали банк, признав его добросовестным залогодержателем, однако Верховный суд эти решения отменил.

«Ключевым оказался не вопрос о том, знал ли банк о нарушениях, а то, что квартира выбыла из владения сособственников помимо их воли. При таких обстоятельствах добросовестность залогодержателя не позволяет обратить взыскание на жилье. Супруг мог распорядиться своей долей, но не квартирой целиком и только с соблюдением требований закона», — объясняет Барыкин.

После такого решения судов обычной выписки из ЕГРН при покупке вторичного жилья может быть недостаточно. Эксперт предупреждает: теперь будущему владельцу рекомендуется досконально изучать семейный статус продавца на момент приобретения жилья. Потребуется найти нотариальное согласие второго супруга или подтвердить, что недвижимость не являлась совместной собственностью. При долевой собственности необходимо проверить соблюдение прав сособственников, а при наличии детских долей — участие органов опеки и попечительства.

Перед сделкой юрист советует изучать историю переходов права, проверять наличие обременений, арестов, судебных споров и зарегистрированных лиц. В противном случае покупатель может столкнуться с риском утраты прав на приобретенное имущество.

«Покупатель спорной квартиры рискует лишиться недвижимости и затем взыскивать деньги с продавца, что не гарантирует их реального возврата. Риски несет и банк: статус профессионального участника рынка не делает его автоматически добросовестным. Если жилье после отчуждения уже передано в залог, прежние собственники могут через суд оспорить сделку, потребовать возврата квартиры и прекращения ипотеки. Итог зависит от обстоятельств конкретного дела, поэтому обращаться за судебной защитой и добиваться обеспечительных мер необходимо как можно раньше», — заключает юрист.